W-2 직장인이 세금 0원을 만드는 법

물론, 합법적으로.

시스템을 이길 수 없다면 시스템을 활용하라는 말이 있다.

다만 어느 정도의 돈과 노력이 필요하다. 많은 사람이 해마다 1만 달러가 넘는 세금을 내면서도, 힘들게 번 돈이 빠져나가는 일을 당연하게 받아들인다.

W-2 급여를 받는 직장인이 활용할 수 있는 대표적인 절세 수단은 많지 않다.

• 401(k)에 납입하기
• HSA 활용하기
• 투자 손실을 확정해 자본이익과 상계하기

하지만 이것만으로 세금을 크게 낮추기는 어렵다.

목표는 0달러다

다시 말하지만 시스템을 제대로 활용하려면 어느 정도의 자본과 노력이 필요하다. 그렇다고 드라마 《석세션》에 나오는 집안만큼의 돈이 필요한 것은 아니다.

개인적으로는 우선 소득을 키우고, 자산이 어느 정도 쌓인 뒤에 절세를 고민하는 편이 낫다고 생각한다. 물론 소득을 늘리는 일은 또 다른 능력의 문제다.

1) 임대 부동산을 산다

임대 부동산에서 발생한 손실을 전략적으로 활용하면 W-2 소득과 상계할 수 있다.

2) 단기 임대를 능동적 활동으로 만든다

일반적으로 부동산 임대는 수동적 활동으로 분류된다.

하지만 평균 숙박기간이 7일 미만이면 단기 임대(STR)는 세법상 임대 활동으로 보지 않는다(규정 1.469-1T(e)(3)(ii)).

3) 실질적 참여 요건을 충족한다(IRS 간행물 925)

여기서 노력이 필요하다. 실질적 참여로 인정받는 방법에는 여러 가지가 있다. 예를 들어 연간 500시간을 초과해 참여하거나, 100시간 이상 참여하면서 직원과 계약자를 포함한 다른 누구보다도 적지 않은 시간을 들이는 방식이다.

일주일에 하루 정도 유지관리와 예약 업무를 맡는다면 주당 약 9시간이다. 충분히 감당할 수 있는 수준이다.

4) 비용 분리 연구를 진행한다(IRS 간행물 5653)

상업용 부동산은 39년, 주거용 부동산은 27.5년에 걸쳐 정액법으로 감가상각할 수 있다.

비용 분리 연구(cost segregation study)는 건물 비용의 일부를 5년·7년·15년 자산으로 재분류해 감가상각 시기를 앞당기는 방법이다.

예를 들면 다음과 같다.

• 35만 달러짜리 임대 부동산을 산다. 일반적으로 80%는 건물, 20%는 토지로 보므로 약 28만 달러가 감가상각 대상이 된다.
• 비용 분리 연구를 통해 건물 가치의 20~40%를 단기 상각 자산으로 재분류한다.
• - 30%, 즉 약 8만 4천 달러가 5년·15년 자산으로 분류된다고 가정한다.
• 보너스 감가상각을 적용해 해당 자산의 일부를 즉시 비용으로 처리한다(IRS 간행물 946).
• - 2024년 보너스 감가상각률 60%를 적용하면 약 5만 2천 달러를 공제할 수 있다.

여기에 일반 건물 감가상각과 모기지 이자, 수리비까지 합치면 첫해에 5만 5천~6만 달러의 손실이 발생할 수 있다.

절세한 돈으로 다음 단기 임대 부동산을 산다

6만 달러의 손실은 세율에 따라 약 2만 달러의 세금을 줄여 줄 수 있다. 그 돈은 다음 임대 부동산의 계약금 일부로 활용할 수 있다.

임대 부동산을 팔 때는 감가상각 환수세가 부과될 수 있다.

다만 동종자산 교환으로 이익을 이연하거나(미국 내국세법 1031조), 상속을 통해 취득가액을 시가로 조정하는 방법이 있다.

다시 말하지만, 이 전략이 성립하려면

에어비앤비 같은 플랫폼을 통해 평균 숙박기간이 7일 미만인 실제 단기 임대소득을 만들어야 한다.

절세만을 목적으로 부동산을 산다면, 아낀 세금보다 더 많은 돈을 잃을 수 있다.

행운을 빈다. 즐겁게 해 보자!

-- david